КАК КУПИТЬ ВИНОГРАДНИК

Десять ключевых пунктов
 
Покупка винодельческого поместья- сложный и трудоёмкий процесс, который значительно отличается от привычных сделок с недвижимостью. Предлагаем вам познакомиться с базовыми пунктами  транзакции и рекомендациями Мишеля Верье- президента сети агентств «ВИНЕА». Свыше 18 лет «ВИНЕА» работает в   узком сегменте «Инвестиции в виноделие» и является крупнейшим в Европе продавцом виноделен и  хозяйств с виноградниками. 

В 1990-м году  профессиональный агроном и энолог  Мишель Верье создал компанию «Винобль Инвестимент», которая стала первым звеном в создании всемирно известной сети агентств «ВИНЕА».   

Преимущества работы с «ВИНЕА»:

- уникальный опыт, доскональное знание винодельческих хозяйств, выставляемых на   продажу

- авторитет в среде виноделов

- обширный каталог хозяйств (в портфолио входит 95% всех имений в продаже во Франции)

- высокий профессионализм и уровень экспертной оценки

- интернациональная команда

- несравненное качество обслуживания клиентов  
 
 

1.ВИНОГРАДНИК  

  • Спецификация
Для начала следует обновить Досье Виноградарского Хозяйства, которое выдает французский таможенный департамент. Сертификат INAO, выдаваемый  Национальным институтом апелласьонов (контроля за качеством вин) подтвердит классификацию участков АОP.   
  • Засаженные  участки

Чтобы в будущем избежать возможных разногласий, ещё до момента сделки  необходимо провести замер засаженных участков через GPS.  Данный документ не имеет юридической ценности, но позволяет удостовериться в площади посадок и, соответственно, истинной стоимости хозяйства.   

  • Санитарное состояние
 Перед осуществлением транзакции необходимо провести экспертизу санитарного состояния виноградника. Наличие заболевания может иметь губительные последствия для будущего урожая и винодельческого хозяйства в целом.  


2. ОКРУЖАЮЩАЯ СРЕДА 

Природные и технологические риски 

При покупке виноградника необходимо учесть климатические риски данного региона.  Засуха, мороз, град, наводнения могут впоследствии изрядно потрепать вам нервы.  Существуют сертификаты, констатирующие потенциальные риски  (PPRI), в соответствии с которыми подбираются страховые продукты. 
 

Урбанизация  и  строительные работы

Обратите внимание на города и населенные пункты, которые могут быть расположены недалеко от хозяйства. С ростом урбанизации в ближайшем будущем эти некогда отдаленные поселения вполне могут разрастись до границ вашего имения с  сопутствующими факторами загрязнения : TGV (скоростная железная дорога), автомагистрали, промышленные объекты, свалки и проч.. Необходимо знать о планах местной и окружной администраций: рост городов, строительство автомагистралей, дамб и проч. 

 

3. ЗДАНИЯ  

В настоящее время все более ужесточаются строительные нормативы. Любое несоответствие заданным стандартам может повлечь аннулирование сделки или корректировку цены. Основные пункты,  на которые следует обратить внимание: 

  • Асбест
 Согласно французскому законодательству, собственник постройки обязан провести исследование на наличие в строительных материалах асбеста. Опасный для здоровья человека минерал может находиться в покрытии крыш, стенах офисных помещений и других местах.   
  • Свинец
 Перед продажей здания собственник также обязан удостовериться в отсутствии свинца в строительных материалах. Сертификат выдает местная сан- эпидемиологическая организация, имеющая государственную лицензию.   
  •   Площадь земель и  зданий

закон Carrez от 18 декабря 1996 

Закон обязывает всех собственников участков, входящих в кооперативное хозяйство,   перед продажей сделать замер своего участка.  

  • Качество воды
 В случае, если владение не подключено к городской водопроводной сети, следует получить сертификат качества воды в лаборатории, имеющей лицензию Министерства здравоохранения Франции. 

 

  • Паразиты: термиты, древесные насекомые
 Закон от 8 июня 1999г. обязывает владельца здания провести экспертизу на наличие или отсутствие в доме термитов или других паразитов.  

 

  • Соответствие конструкций

PLU – план земельного участка и плановая перестройка. Со временем здания винодельческих поместий могут расширяться, перестраиваться в соответствии или без учёта с утверждённым планом. В последнем случае могут возникнуть серьезные проблемы, так как для осуществления сделки необходимо получить Сертификат соответствия  PLU.  

  • Страховка
 Строительные организации должны иметь специальную страховку на возможные риски (по несущим конструкциям), на основании которой впоследствии собственник в случае проблемы сможет предъявить притензии.  

 

4. ЗАВОД
 

Соответствие конструкций
 Все производственные мощности, условия обеспечения безопасности, работа электросети на заводе должны быть приведены в чёткое соответствие с государственными нормативами.

Требования к объекту  все более ужесточаются.

Данные по 16 пунктам инспекторской проверки (MSA контроль) присовокупляются к Договору, в том числе:

  • безопасность: отчёт по обеспечению безопасности на рабочем месте;
  • электросеть: государственные организации регулярно проверяют состояние электросетей.
  • производство
  • очищение сточных вод: существует нормативный документ, регламентирующий технические требования к очистительному оборудованию. 
  • хлоранизол: хлор обнаруживают в базовых продуктах на заводах юга Франции, часто выявляется в Бордо. Во избежание возможных неприятностей необходимо сделать предпродажный анализ.    

 5. ОБОРУДОВАНИЕ 

    В полный список оборудования входит также перечень возможных страховок, гарантий на условия предоставления собственности (аренда, субаренда). 

    Продавец бывшего в употреблении оборудования несёт административную и уголовную ответственность, если оборудование окажется неисправным. 


    6. БИЗНЕС И ТОРГОВАЯ МАРКА 

    Стоимость бизнеса- наиболее уязвимый параметр оценки винодельческого хозяйства и часто становится причиной разногласий.  Во многом это связано с тем, что законодательно критерии оценки не прописаны. Часто на стоимость влияет репутация домена и торговой марки.  

    Необходимо обеспечить защиту торговой марки. 


    7. СТОК  И ВЛОЖЕНИЕ В БУДУЩИЙ УРОЖАЙ 

    Вино- это живой продукт. Перед любой сделкой следует провести полное лабораторное обследование вина, удостовериться в его сохранности и качестве. Хотя эта оценка не снимает всей ответственности с продавца, но делает операцию максимально безопасной и прозрачной.  

    Вместе со стоком нужно оценить  средства, ранее вложенные в будущий урожай, поскольку покупатель будет использовать эти вложения.    


8. ПЕРСОНАЛ 

Вместе с виноградником к покупателю переходят обязательства по всем ранее заключённым контрактам Продавца. Это касается и расчётов с персоналом. Новый владелец должен быть осведомлён о премиях, запланированных отпусках и  других обязательствах перед сотрудниками. Это поможет избежать в дальнейшем возможных спортных ситуаций.  
 
 

9. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОГРЕБА 

Нередки ситуации, когда владение, заключившее контракт на аренду/ субаренду погреба, продано, а покупатель не намерен пролонгировать контракт. В этом случае позиция покупателя должна быть чётко прописана ещё до сделки, во избежание рисков возможных судебных разбирательств. 

Владение, отягощённое договором аренды на пользование кооперативным погребом, продать сложнее. Владелец должен быть особенно внимательным к срокам завершения договорных обязательств, условиям досрочного выхода, чтобы освободиться от обязательств без финансового ущерба. 
 
 
 

10. ДОБАВОЧНАЯ СТОИМОСТЬ И НАЛОГОВОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
 

Нет ничего сложнее в сделке, чем обсуждение добавочной стоимости. В данном вопросе распределение долей покупателя и продавца сильно разнятся.   К примеру, покупатель захочет оптимизировать затраты на оборудование, саженцы и проч.. Продавец в свою очередь предпочтет их сократить. Или продавец захочет увеличить капитализацию жилого дома, а покупатель, наоборот, менее всего в этом заинтересован. 
 
 
 

ГРАНЬ ВОЗМОЖНОГО

«Вино –дитя  Солнца и Земли» Поль КЛОДЭЛЬ.

Мишель Верье уверен, что проверки и экспертизы необходимы, но они не снимают потенциальные риски.  "Наша компания лишь помогает сторонам с максимальной безопасностью избежать спорных моментов после завершения сделки. Сертифицировать и протоколировать такой объект, как виноградник- утопично. Виноградные лозы, как  и вино живут самостоятельной жизнью и постоянно изменяются. Покупатель, не готовый принять эту аксиому, должен серьезно задуматься прежде, чем становиться виноделом. " 
 

Для осуществления сделки необходимо владеть максимально полной информацией 

Эта рекомендация Мишеля Верье- руководителя сети агентств «ВИНЕА- ТРАНСАКСЬОН»  заставляет задуматься о том, что специфика и технология  операций «купли- продажи» виноградарских хозяйств настолько трудоёмки и сложны, что разобраться во всем без вмешательства специализированного агента сегодня  уже просто не возможно.  

Опыт господина Верье свидетельствует, что до 50-ти % рабочего времени консультантов «Винеа» уходит на сертификацию продаваемых угодий  с приглашением признанных экспертов, на многочисленные согласования с юристами и специалистами по налогообложению.  

С момента подписания договора  о намерениях до подписания контракта уходит от 4-х до 6-ти месяцев.  

Только на выполнение запроса о разрешении на эксплуатацию требуется четыре месяца. В это время начинается сбор экспертиз, результаты которых обязательны при  подписании договора.  

Сделка должна быть закреплена  подписями квалифицированных, компетентных третьих лиц. 

Нотариус, адвокат, бухгалтер, банкир должны проверить и утвердить со всеми сторонами документы на право владения собственностью, снятие ипотек и других привилегий; уведомления структур, у которых есть преимущественное право покупки (SAFER, коммуна, муниципалитет...), ограничение права использования участка, счета и ежегодный баланс, особенные условия.  

Работа по формированию и проверке документации постоянно совершенствуется. Профессиональные агенты осуществляют полный спектр услуг в интересах продавца и покупателя.