ПОМЕСТЬЯ С ВИНОГРАДНИКАМИ

Новые увлечения российской элиты


Продал акции в раскрученной компании, 200-метровую квартиру в центре Москвы, автомобиль Porsche, чтобы оставить привычную жизнь и целиком посвятить себя работе в деревне. Фантастика? Нет, это не идеаллистический пассаж, а тенденции времени. Жизнь в городах все чаще напоминает гонку на выживание- стрессы, экология и шаткий финансовый рынок значительно подрывают здоровье и облегчают кошелек. Для бизнес-элиты и представителей шоу-бизнеса к этим факторам добавляется необходимость поддержания статуса и страх «выпасть из обоймы». Приходит момент, когда хочется изменить свою жизнь, вернуться к истокам, к самой природе и, как мой знакомый- известный в московской тусовке человек и преуспевающий бизнесмен, уехать во Францию, в далекий от светского шума регион Лангедок и... купить виноградник по соседству с известными «нео- винеронами» Жераром Депардье, Пьером Ришаром, Кароль Буке и Бредом Питом.


Необычное, для кого-то кажущееся эпатажным решение нисколько не удивляет профессиональных риэлторов, специалистов по зарубежной, в первую очередь, французской недвижимости.

« Пока наши соотечественники покупают в основном курортные районы страны и квартиры в городах, - говорит директор компании «Эстейт Сервис» Геннадий Тузов. Это – более «практичные» и «универсальные» регионы – Париж и Лазурный берег. Западное побережье и центральная часть Франции меньше фигурируют в качестве районов покупки, хотя, жаль, ведь отсюда родом то самое очарование Франции, которое покоряет сердца людей...»

Специфичным и ограниченным называет сегмент винодельческой недвижимости руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. Но вспоминает случай, когда молодая пара решила приобрести посетье с виноградником. Может быть, в целях пиара – потому что пара была из разряда отечественных знаменитостей.

Свой вопрос я переадресовала Жан- Люку Парре, представителю французской сети агентств по продаже поместий с виноградниками «Винеа Трансаксьон» в России: «Могу констатировать заметный интерес россиян к приобретению виноградарских имений, что по моему мнению закономерно и соответствует веению времени. К нам неоднократно обращались российские бизнесмены, в первую очередь, профессиональные дилеры и рестораторы. Было несколько семейных пар, для которых вино стало семейной страстью. И, уверен, что спрос будет только расти. За последние десятилетия произошел значительный передел винодельческого рынка Франции. По данным маркетингового исследования на 2007год 47% покупателей, приобретающих винодельческие домены во Франции, являются иностранцами, в основном гражданами Европы, хотя все чаще поступают запросы из Китая и России. В этом году увеличился спрос со стороны профессионалов, покупающих виноградники в целях расширения собственного бизнеса. Это во многом связано с оптимистическими прогнозами развития рынка »


Виноделие во Франции

Вино для французов- национальное достояние, к которому они относятся очень трепетно. И сложно представить, чтобы такая иностранная экспансия в «святыню святых»- винодельческую отрасль была возможна ещё несколько десятилетий назад. Однако, законы рынка неумалимы: огромная конкуренция внутри страны, масштабная атака со стороны производителей дешевых вин из Нового Света приводят к кризису перепроизводства, перенасыщению основных рынков сбыта и в результате к разорению хозяйств. Многие потомственные виноделы просто вынуждены продавать дедовский бизнес, не имея средств на модернизацию и маркетинг.

Часто продажи связаны с разделом имущества между наследниками, когда один из братьев и хотел бы продолжать династию, но не может выкупить долю брата, менее заинтересованного в виноделии.

Покупатели из мира бизнеса, приобретая запущенные хозяйства, нередко добиваются хороших результатов, применяя свои знания и накопленный опыт в сфере маркетинга. Они привлекают к работе профессиональных энологов, инженеров, маркетологов, и в результате на рынке появляются модные вина, никому ранее не известных «шато».



Цена

Что может приятно удивить покупателя, так это уровень цен. Так как речь идет о внутренних регионах Франции, пока не столь популярных у иностранцев и элитной публики, то цены очень приятные. Они начинаются от 800 тыс. евро (например, в Божоле, с просторным особняком и 12 га виноградников), а могут достигать и десятков миллионов евро. Но это скорее исключения. В целом, средняя стоимость винодельческого домена с каменным домом, производственным цехом и 10-15га виноградников составляет 1,5- 2,5 млн. евро. Рост цен на землю с виноградником впечатляет: только с 1990 по 2008 гг. стоимость 1 га возросла в 6 раз! Для стабильной экономики Франции цифра значительная.

винодельня или производственный цех не всегда присутствует в структуре поместья. Нередко владельцы доменов сдают урожай в винодельческие кооперативы. Размеры хозяйского дома, как и самого поместья, могут значительно варьироваться - от маленькой лачуги фермера посреди бескрайних виноградников, до старинного замка с пятью земли.
На стоимость имения во многом влияет и качество терруара (почв). Общего правила нет.



Имущественная инвестиция

Важно понимать, насколько специфична такая покупка. Речь идет о комплексном приобретении- недвижимости и бизнеса. Как это не покажется странным, но вопрос цены в такой ситуации будет даже не самым важным. Покупатель приобретает предприятие, с которым предыдущий хозяин передает нечто гораздо большее, чем просто деньги. Хотя материальная часть такого приобретения будет вполне конкретной: земля, лоза (колоссальное значение имеет ее возраст и наличие регулярной сертификации, необходимой для производства марочных вин), инфраструктура для эксплуатации (погреба, специальная техника, хозяйственные постройки).

Важнейшим фактором привлекательности данных предложений является долгосрочность и надежность вложения. Это в первую очередь имущественная инвестиция, которая останется со своим владельцем вне зависимости от расположения рынка, не лопнет вместе с вкладами в банке под гнетом финансового кризиса и устоит при любых перепадах политического настроения. Франция является одной из наиболее развитых стран Европы, с высокими стандартами безопасности от экономических и политических рисков. Плюс ко всему, вложение осуществляется в Евро- стабильную и твердую валюту.


Однако романтикам и любителям скорых денег лучше всего хорошо подумать перед покупкой. Как правило, процент рентабильности винодельческих предприятий невелик и колеблется от 2- 10% в зависимости от того, сдается ли виноградник в аренду или используется в собственном бизнесе. Не стоит также забывать, что виноград- живой продукт и, соответственно, подвержен влиянию климатических факторов, на которые никто не может дать гарантии.

Но, разве все это может перевесить огромное, ни с чем не сравнимое удовольствие от возможности жить в окружении первозданной природы и пить свое вино?


Особенности сделок

Конечно, с точки зрения отвественности – покупка винодельческого поместья потребует вдумчивого отношения, гораздо более серьезного, чем покупка просто квартиры в Париже или виллы на морском побережье.

Говоря о покупке дома и виноградников, надо понимать – это незначительная пока доля рынка, специфического и особенного. Однако присмотреться к нему стоит.

Как отмечает Геннадий Тузов, «нет смысла покупать виноградник, если нет настроя производить вино. Лучше уж тогда купить просто поле или лес, если хочется простора. В зависимости от возраста виноградника, марки вина и ее места на рынке, количества рабочих и прочих факторов, виноградник может относиться к объектам, защищенных местными властями: иными словами на покупку нужно будет получать одобрение...»

«Французское законодательство четко регламентирует перечень документов, требуемых для осуществления сделки,- добавляет Месье Парре. Это огромное количество юридических актов и заключений экспертиз - инженерных, агро-хозяйственных, экологических, архитектурных и многих других. Помимо государственных есть ещё целый свод региональных и просто местечковых норматив, начиная от процентного соотношения сортов лозы, заканчивая цветом ставен на особняке, обязательствами перед винодельческими кооперативами и проч.. Осуществление сделки может занять от 6 до 8ми месяцев. Однако, как показывает практика, отказы от местных властей крайне редки и «нео- виноградарю» сейчас совсем не обязательно быть профессиональным энологом или инженером. Есть специализированные агентства, которые помогают собрать все необходимые согласования и предложить покупателю сделку «под ключ».

В этом случае вы можете быть абсолютно уверенным в прозрачности сделки и обезопасить себя от приобретений «кота в мешке» с массой обременений- будь то обязательства перед работниками на пожизненную пенсию или неучтенным договором с винодельческим кооперативом.

«Как и вся недвижимость, виноградные склоны во Франции выгоднее приобретать на юридическое лицо. Это избавляет от непомерных налогов и пр., отмечает Юлия Титова.

Однако в каждом конкретном случае могут быть учтены многие факторы и опытный консультант может существенно сократить потери покупателя на законных юридических основаниях.


Две стороны медали

Покупка зарубежной недвижимости во время начинающегося у нас кризиса не всегда может быть однозначно выгодной. Есть страны, чья банковская система оказалась прочно связанной с американским бизнесом. Сейчас такие страны испытывают большой спад финансовой активности. Снизился интерес к зарубежным покупкам со стороны британцев – основной группы покупателей зарубежной недвижимости в самых разных странах. Однако все развитые страны при самых разных ситуациях вошли в эти финансовые проблемы давно, и уже научились «работать с кризисом»- говорят в компании «БЕСТ-Недвижимость».

По данным компании «Агент 002», в большинстве европейских стран, где наблюдается снижение цен, собственники могут зафиксировать в среднем от 5 до 10% от стоимости жилья. Среди них Португалия, Мальта, Норвегия, Франция, Испания, Греция, Люксембург.

Немного изменилась конфигурация на рынке виноградников. Увеличились цены на дорогие поместья и престижные апелласьоны (в среднем на 15%), заметно поутих спрос на предложения экономичной категории.

«Аналитики во всем мире прогнозируют в скором будущем острый дефицит на вино и виноматериалы, вызванный растущим рынком потребления в Китае, Индии и России.

Так или иначе, спрос на землю был и будет всегда, и, со временем станет только жестче- уверены в компании «Винеа Трансаксьон».

Старое правило гласит: «покупаем на спаде, продаем на подъеме».

Может быть, это тот случай, когда французские винодельческие поместья могут стать подходящим продуктом? Да и вино не бывает лишним!